Anschlussfinanzierung für den privaten Immobilienkauf
Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines eigenen Hauses entscheidet, kann in den meisten Fällen die Kosten nicht aus Erspartem aufbringen. Meistens ist eine Baufinanzierung notwendig. Die Rückzahlung eines Darlehens in der Höhe von mehreren 100.000 Euro erstreckt sich über viele Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte. Um einen Privatkredit für die Errichtung von Wohnraum zu bekommen, müssen einige Kriterien erfüllt sein:
- Der Hauptwohnsitz muss sich in Deutschland befinden
- Kredite werden an Personen mit einem Mindestalter von 18 Jahren vergeben
- Ein regelmäßiges Einkommen ist Voraussetzung für die Kreditvergabe, daher müssen Gehaltsnachweise erbracht werden
- Vor der Vergabe eines Kredits erfolgt eine SCHUFA-Abfrage. Die Auskunftsdatei sammelt Daten zur Bonität, bei negativen Einträgen können höhere Zinsen vereinbart oder der Antrag sogar abgelehnt werden
Meistens laufen Wohnkredite über 10, 15 oder sogar 20 Jahre. Mit besonders wenig Risiko lässt sich ein Haus errichten, wenn Sie sich für eine Baufinanzierung mit fixem Zinssatz entscheiden (aber auch hier sollten Sie mit einem Baufinanzierung Vergleich den günstigsten Anbieter suchen). Dieser gilt in der Regel jedoch nicht für die gesamte Laufzeit: Wenn der Fixzinssatz ausläuft lohnt es sich mit einer Anschlussfinanzierung zu befassen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Abhängig von der Kredithöhe werden Verträge für Wohnbaudarlehen auf 10, 15, 20 oder manchmal sogar 30 Jahre abgeschlossen. Auf der sicheren Seite bewegen sich Kreditnehmer, die einen Fixzinssatz vereinbaren. Wenn die Zinsbindung endet, ist in den meisten Fällen noch eine Restschuld offen. Wann dieses Szenario eintritt, ist unterschiedlich geregelt: Bei manchen Banken ist es bereits nach 5 Jahren so weit, andere bieten eine Bindung auf 20 Jahre. Dann erhalten Versicherungsnehmer von der Bank eine neue Vereinbarung für den Zinssatz. Wird diese akzeptiert, sprechen Experten von einer Prolongation. Üblicherweise tritt die Bank rund drei Monate vor Ablauf der Bindung mit dem Kunden in Kontakt. Ohne eine genau Prüfung von Alternativen zu unterschreiben, kann Kunden teuer zu stehen kommen. Steigen sie darauf nicht ein, muss man sich um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern. Im Prinzip handelt es sich dabei um eine Umschuldung. Meistens sind die Konditionen dabei deutlich günstiger, weil sich die ursprüngliche Immobilienfinanzierung über die Jahre signifikant verringert hat. Es lohnt sich einige Zeit in die Suche nach einer Anschlussfinanzierung zu investieren.
Anschlussfinanzierung: Die Fristen kennen
Der § 489 Abs. 1, Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches regelt genau, wann Sie eine Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen können. Prinzipiell ist das nach 10 Jahren möglich. Sollte zu diesem Zeitpunkt auch die Vereinbarung über die Fixzinsen enden, beträgt die Kündigungsfrist einen Monat. Wichtig dabei ist, nicht vorschnell einen neuen Vertrag mit dem Kreditgeber zu unterschreiben, dann erlischt nämlich das Recht auf Kündigung. Sollte die Zinsbindung auf mehr als 10 Jahre vereinbart worden sein, können Sie das Darlehen dennoch nach 10 Jahren kündigen. Dann beträgt die Frist jedoch 6 Monate, die erst nach Ablauf der 10 Jahre beginnt. Spätestens wenn die Benachrichtigung der Bank über das Ende der Zinsbindung (also 3 Wochen vor Ablauf) eintrifft, sollten Sie sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung befassen. Je früher man damit beginnt, umso besser. Bei den meisten Banken können Sie frühestens 12 Monate vor Ablauf der 10 Jahre eine Anschlussfinanzierung abschließen. Finanzprofis empfehlen sogar, den Zinsmarkt fünf Jahre vor Ablauf zu verfolgen um rechtzeitig die günstigste Variante wählen zu können. Ein Forward-Darlehen schließen Sie ab, wenn die Restlaufzeit noch mehr als ein Jahr, maximal jedoch 60 Monate beträgt. Diese Variante ist besonders in Niedrigzinsphasen zu empfehlen. Ein Restrisiko bleibt dabei, weil die Zinsen bis zum Ablauf der Festzinsphase theoretisch noch weiter sinken könnten.
Wichtige Tipps zum Schluss
Bei manchen Kreditnehmern ändern sich während der Laufzeit die Lebensumstände: Möglicherweise ist das Gehalt gestiegen und Sie haben die Möglichkeit, höhere Raten zurückzuzahlen. In diesem Fall sind Sie früher schuldenfrei. Es kann auch sein, dass Sie geerbt haben und statt einer Anschlussfinanzierung den ausständigen Kreditbetrag sofort zurückzahlen können. Wenn sie eine Umschuldung in Betracht ziehen, lohnt sich ein Blick auf das Kleingedruckte. In den Vertragsbedingungen sind wichtige Punkte wie die Konditionen für eine vorzeitige Rückzahlung zu finden. Manche Geldinstitute bieten eine gebührenfreie Sondertilgung. Außerdem macht es Sinn, sich über alle anfallenden Kosten zu informieren. Ein relevantes Kriterium dafür ist der effektive Zinssatz. Darin sind nämlich nicht nur die Zinsen für die Rückzahlung, sondern auch sämtliche Bearbeitungsgebühren enthalten.