Baulasten im Überblick & einfach erklärt

Jeder der baut oder Immobilien kauft wird früher oder später über das Thema Baulast beziehungsweise Baulasten stoßen. Wir erklären hier die wichtigsten Baulasten, wie sie einen betreffen und worauf man achten muss.

Was ist eine Baulast?

Die Definition lautet: Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegenüber der jeweiligen Baubehörde zu Gunsten eines dritten bestimmte Dingen zu dulden, zu unterlassen oder zu unternehmen.

Um es kurz zu sagen: Das Recht, auf Ihrem Grundstück zu machen was Sie möchten, wird eingeschränkt. Eine Stellplatzbaulast erlaubt zum Beispiel die Nutzung des Grundstücks als Parkplatz von einem Dritten. So kann in der Regel der Nachbar auf Ihrem Grundstück parken.

Eine Baulast erlangt nur Wirksamkeit wenn diese in das Baulastenverzeichnis des Bundeslands oder in die Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist. Da nicht alle Bundesländer über Baulastenverzeichnisse verfügen bleibt einem oft nur der Weg über den Grundbucheintrag.

Da die Rechtslage je nach Bundesland unterschiedlich ist lohnt sich ein Blick auf Wikipedia. Im Zweifel muss die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslands bemüht werden.

Was hat es mit dem Baulastenverzeichnis auf sich?

Das Baulastenverzeichnis ist nichts weiteres als eine Verzeichnis, in das jede Baulast eingetragen wird. Es verpflichtet den Grundstückseigentümer zur Übernahme der entsprechenden Verpflichtungen. Das Baulastenverzeichnis steht in keinem Zusammenhang mit der Bauakte oder dem Grundbuch. Eine Baulast kann zu jedem beliebigen Zeitpunkt eingetragen werden und muss daher weder in der Bauakte noch im Grundbuch erscheinen.

Es lohnt sich also insbesondere bei einem Grunstückskauf immer einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen. Nur so kann man sicher gehen nicht von einer Baulast überrascht zu werden.

Das Baulastenverzeichnis findet man bei der Bauverwaltung des jeweiligen Bundeslands. Einsicht erlangt nur wer ein berechtigtes Interesse hat (z.B. Kaufinteressent). Die Einsicht ist immer kostenpflichtig, variiert aber wieder von Land zu Land.

Die wichtigsten Baulasten kurz erläutert

  • Anbaulast: Im Falle einer Bebauung muss an das Nachbargebäude angebaut werden
  • Stellplatzbaulast: Hiermit kann man einen Stellplatz auf einem fremden Grundstück nachweisen
  • Erschließungsbaulast: Diese Last stellt sicher, dass das Grundstück dauerhaft erschlossen ist. Dies beinhaltet Zugänge, Zufahrten aber auch das Durchführen von Leitungen
  • Vereinigungsbaulast: Hierbei werden zwei Grundstücke baurechtlich zu einem zusammengefasst. Somit wird die Errichtung eines Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche ermöglicht
  • Abstandflächenbaulast: Diese Baulast verbietet die Bebauung bestimmte Flächen eines Grundstücks mit Abstandflächen relevanten Gebäuden. Dadurch kann er Nachbar näher an das zur Grundstücksgrenze bauen und die Abstände werden trotzdem eingehalten

Eintragung einer Baulast

Die Beantragung einer Baulast muss aktiv bei der Bauverwaltung beantragt werden. Diese nimmt dann die Eintrag der Baulast vor. Hier sollte man die Internetseite der Baubehörde des jeweiligen Bundeslands besuchen. Dort wird man einen konkreten Ansprechpartner erhalten.

Da die Eintragung der Baulast von allen Beteiligten freiwillig geschieht, müssen natürlich alle zustimmen. Je nach Art der Baulast müssen verschieden Unterlagen wie Pläne oder Bauzeichnungen mit dem Antrag eingereicht werden. Anschließend wird die Baulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen und erhält somit ihre Wirksamkeit.

Achtung: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann die aus der Baulast enstehende Verpflichtung auch zwangsweise durchgesetzt werden.

Eine Baulast löschen

Baulasten können nicht einfach gelöscht werden. Zuerst muss das öffentliche Interesse, also der Grund der Baulast entfallen. Dies kann zum beispiel der Fall sein, wenn ein Haus etwas weiter weg von der Grenze gebaut wurde und die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück nun doch eingehalten werden. Ebenso kann es sein, dass sich anderweitig Parkplätze finden und deshalb die Stellplatzbaulast nicht mehr benötigt wird.

Falls man eine Baulast löschen möchte muss man immer selbst aktiv werden. Eine automatische Löschung findet nicht statt. Hierzu werden alle beteiligten angehört um zu entscheiden ob kein öffentliches Interesse mehr existiert. Stimmen nun die Beteiligten zu, kann die Löschung veranlasst werden.

Tipp: Vor einem Verkauf empfiehlt es sich alle Baulasten zu löschen. Dies erhöht den Kaufpreis und verhindert unnötige Erklärungen und Diskussionen.

Entschädigungen und Ausgleichszahlungen

Ausgleichzahlungen für eine Baulast möglich
Ausgleichzahlungen für eine Baulast möglich

Prinzipiell stellen Baulasten für eine Partei einen Vorteil dar. Dieser Vorteil ist der Nachteil der Gegenpartei. Dies bedeutet, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks Einschränkungen in Kauf nehmen muss.

Wenn man also eine Baulast beim Nachbarn eintragen lassen möchte, hat dieser einen Nachteil. Da die Eintragung der Baulast aber auf freiwilliger Basis erfolgt muss den Nachbarn zur Eintragung überzeugen. Hier ist das einfachste Mittel oft Geld. Doch wie viel ist eine Baulast tatsächlich wert? Welche Entschädigungshöhe ist angemessen?

Da die Ausgleichzahlung zwischen beiden Parteien vollkommen frei ausgehandelt werden kann kann hier oft gehandelt werden. Es muss aber nicht nur bei einer Einmalzahlung bleiben. Auch laufende Zahlungen oder die Übernahme von Grundsteuer oder Nebenkosten ist möglich. Was ist mit der Übernahme von zukünftigen Kosten die eventuell anfallen könnten.

Ein typisches Beispiel für eine Ausgleichszahlung ist bei einer Stellplatzbaulast beispielsweise ein Teil der möglichen Mieteinnahmen des Stellplatz. Hier könnte der eingeschränkte Grundstückseigentümer selbst Stellplätze zur Verfügung stellen und vermieten. Aus diesem Grund will er einen Ausgleich für den entgangenen Gewinn.

Die genaue Bestimmung der Höhe der Entschädigung ist aber von sehr vielen Dingen abhängig. So sind feste Regeln oder Vorgaben eigentlich nicht möglich. Daher empfiehlt es sich einen Experten zu Rate zu ziehen. Bausachverständige, aber auch Makler können hier der richtige Ansprechpartner sein.

Achtung: Unter Umständen ist eine nachträgliche Entschädigung immer noch möglich.

Wertminderung durch eine Baulast

Baulasten schränken immer die Art und Weise ein wie ein Grundstück genutzt wird. Die daraus enstehenden Verpflichtungen sind bindend. Daher mindert sich damit prinzipiell der Wert des Grundstücks. Im Gegensatz dazu steigt immer der Wert des Grundstücks, das von der Last profitiert.

Die Wertminderung und der gestiegene Wert müssen nicht überein stimmen. So kann zum Beispiel eine Erschließungsbaulast den Wert des eingeschränkten Grundstücks kaum mindern. Aber das Grundstück, das von dieser Baulast profitiert, kann deutlich im Wert steigen. Gerade wenn eine andere Erschließung sonst nicht möglich wäre ist der Wertzuwachs enorm.

Wer den konkreten Wert einer Wertminderung bestimmen möchte sollte sich an einen Experten wenden. Diese können die marktüblichen Gegebenheiten einschätzen und verfügen auch über Vergleichswerte. Sachverständige zur Wertermittlung von Immobilien, aber auch einige Makler sind hier die richtigen Ansprechpartner.

Grundstücksverkauf mit Baulast

Die Prüfung ob Baulasten vorliegen, muss in der Regel der Käufer vor nehmen. Dies sollte aus folgenden Gründen auch erfolgen:

  • Als Rechtsnachfolger übernimmt der Käufer des Grundstücks alle Baulasten und damit einhergehenden Einschränkungen
  • Notare prüfen normalerweise das Baulastenverzeichnis nicht. Der Käufer muss selbst aktiv werden
  • Auch wenn der Verkäufer wissentlich oder unwissentlich eine Baulast nicht erwähnt übernimmt der Käufer dennoch diese. Hierbei kann aber unter Umständen ein Teil des Kaufpreises zurück gefordert werden.

Nicht immer ist dem Verkäufer einer Immobilie die Baulasten Problematik bewusst. Einerseits gehen viele davon aus, dass der Notar oder Makler sich schon um alles kümmern wird. Anderseits wissen gerade Erben oder Erbgemeinschaften gar nicht um die Last und erwähnen sie deshalb nicht.

Wer kauft sollte deshalb die wenigen Euro investieren und das Baulastenverzeichnis prüfen. So kommt es nicht im nachhinein zu unangenehmen Überraschungen.

Fazit zur Baulast

Im Grunde sind Baulasten gar nicht so kompliziert. Folgendes dient als Anhaltspunkt:

  • Baulasten erhöhen den Wert des einen und mindern den Wert des anderen Grundstücks
  • Wenn die Möglichkeit besteht sollte man eine Baulast löschen lassen
  • Vor dem Grundstückskauf das Baulastenverzeichnis prüfen. Käufer sowie Verkäufer sollten ein Interesse an eine lastenfreien Transaktion haben

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