Tipps und Hinweise: Worauf es bei einem Wohnungskredit zu achten gilt

Die Nachfrage nach Mietwohnungen nimmt stetig zu, während Kreditzinsen vergleichsweise günstig sind. So denken immer mehr Menschen darüber nach, ihr Kapital in eine Eigentumswohnung zu investieren. Dennoch sollten Interessierte hierbei klug vorgehen, um unnötige Folgekosten zu vermeiden. Im nachfolgenden Beitrag finden sich Tipps und Hinweise für Kaufinteressenten, die beabsichtigen, einen Wohnungskredit abzuschließen.

1.      Den richtigen Zeitpunkt für eine Finanzierung wählen

Wie das Presseportal berichtet, bewegt das seit Jahren günstige Zinsniveau viele Menschen dazu, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Obwohl die Bedingungen hierfür günstig sind, kommt es angesichts der hohen Kreditsummen darauf an, sicherheitsorientiert vorzugehen. Daher sollten sich diejenigen, die sich für einen Wohnungskredit interessieren, zunächst auf eine solide Planung konzentrieren. Da ein Kredit gänzlich ohne Eigenkapital in den allermeisten Fällen nicht funktioniert, sollten konkrete Sparziele gesetzt werden. Für Kaufinteressenten gilt es folglich zu überlegen, welche Lebenshaltungskosten monatlich anfallen. Wie viel Geld benötigt man jeden Monat, um auszukommen? Gibt es eine bestimmte (oder variable) Summe, die sich monatlich auf die hohe Kante legen lässt? Stehen diese Rahmenbedingungen fest, kann man einen soliden Finanzierungsplan aufstellen und einen für sich günstigen Zeitpunkt finden.

2.      Musterfinanzierung aufstellen

Bevor ein Kreditvorhaben konkret wird, ist man mit einer Musterfinanzierung auf der sicheren Seite. Aus diesem Beispiel geht hervor, was die Wohnung inklusiver aller zusätzlichen Aufwendungen tatsächlich kostet. Denn: Neben dem Bankkredit müssen weitere Posten finanziert werden. Zunächst einmal der Kaufpreis der Eigentumswohnung. Zusätzlich dazu entstehen weitere Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar sowie den Grundbucheintrag. Generell hängt die Höhe der Grunderwerbssteuer vom jeweiligen Bundesland ab. Hingegen sind die Gebühren für den Notar und das Grundbuch bundesweit einheitlich festgelegt. Für den Notar werden bei einem Immobilienkauf – abhängig vom Geschäftswert – rund 1,5 Prozent des Gesamtpreises fällig. Um einen Grundbucheintrag vorzunehmen, wird von rund 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises ausgegangen. Daneben können Maklergebühren entstehen, die deutschlandweit zwischen 3,5 und 7,1 Prozent variieren.

An einem konkreten Rechenbeispiel bedeutet dies, dass bei einer Eigentumswohnung im Wert von 180.000 Euro weitere Kosten anfallen. Inklusive Grunderwerbssteuer, Notar- bzw. Grundbuchkosten und Maklergebühr kommen mindestens weitere 15.000 Euro hinzu. Es ist deshalb sinnvoll, großzügiger zu kalkulieren und auch das notwendige Eigenkapital in die Berechnungsgrundlage einzubeziehen.

3.      Kriterien für Kreditwürdigkeit beachten

Wer sich seinen Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, kommt nicht umhin, einen Kredit zu beantragen. Selbiges gilt auch für Eigentumswohnungen. Um sich zunächst einen Überblick über die Angebote zu verschaffen, bietet es sich an, verfügbare Kredite im Internet zu vergleichen. So lässt sich beispielsweise ein passender Wohnungskredit zu günstigen Konditionen über Smava finden. Kommt ein Angebot infrage, geht es im nächsten Schritt darum, ein persönliches Gespräch mit dem Darlehensgeber zu vereinbaren. Dieser besteht bei ernsthaftem Interesse darauf, weitere Unterlagen zu erhalten, und prüft die Bonität. Gemeinhin bemisst sich eine Kreditwürdigkeit folglich sowohl an sachlichen, als auch persönlichen Voraussetzungen:

  • Eine sachliche Kreditwürdigkeit geht immer von den „nackten Zahlen“ aus. Der Kreditgeber möchte also wissen, ob und in welcher Höhe Eigenkapital vorhanden ist. Obwohl die Höhe des Eigenkapitals mit dem Preis der Eigentumswohnung zusammenhängt, empfiehlt eine alte „Faustregel“ zehn Prozent. Dies ist der Fall, da der Kreditgeber auf Nummer sicher gehen und das Risiko nicht alleine eingehen möchte. Um das vorhandene Eigenkapital zu belegen, lassen sich bei einem Wohnungskredit Kontoauszüge und Sparbücher, aber auch Investmentfonts heranziehen.
  • Neben dem Eigenkapital kommt es auf eine solide Einkommenssituation an. Möchte ein Interessent eine Wohnung kaufen, so muss er ein auskömmliches Einkommen vorweisen können. Wie günstig oder ungünstig sich die Einkommenssituation auswirkt, hängt von den monatlichen Ausgaben ab. In jedem Fall wird der Kreditgeber diese prüfen und gegenüberstellen, um zu einem abschließenden Urteil zu gelangen. Um die Einnahmen nachzuweisen, reichen Angestellte ihre Lohn-/Gehaltsabrechnungen, Selbstständige ihren Einkommensteuerbescheid ein.
  • Neben den sachlichen Voraussetzungen gibt es persönliche Vorstellungen, die ein Antragssteller erfüllen sollte. Für den Kreditgeber ist es wichtig, dass der Verbraucher das Darlehen zuverlässig zurückzahlen kann. Einen positiven Eindruck hinterlassen hier jene, die schon in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände hatten. Neben einer sauberen Schufa entscheidet allerdings auch der persönliche Eindruck. Für die Kreditvergabe ist es daher wichtig, das Objekt genau vorzustellen und gemeinsam zu bewerten. Insbesondere Erstkäufer sollten zudem darauf achten, alle angeforderten Unterlagen zeitnah einzureichen. Fehlt auch nur ein wichtiges Dokument, kann sich der Prozess bis zur Kreditvergabe erheblich in die Länge ziehen. Zudem hinterlässt eine schnelle Vorlage einen guten Eindruck und erhöht die Glaubwürdigkeit des Kreditnehmers.

4.      Zinsen und Tilgungsrate günstig kalkulieren

Falls sich Wohnungskäufer für ein Tilgungsdarlehen entscheiden, können sie mindestens ein Prozent jährlich davon abbezahlen. Insbesondere in Niedrigzinsphasen rät die Verbraucherzentrale dazu, die Tilgungsrate zu erhöhen. Wer beispielsweise anfänglich eine höhere Tilgungsrate anberaumt, kann den Kredit erheblich schneller abbezahlen. Denn der Zinsanteil wird im Laufe der Zeit weniger, während die Tilgungsrate ansteigt.

Bei einem Wohnungskredit gilt: Die monatliche Belastung sollte nicht größer als 40 Prozent des Nettoeinkommens sein. Auch bei zwei Gehältern sollte der Prozentsatz nur geringfügig größer sein. Denn es kann immer passieren, dass ein Gehalt – sei es durch Krankheit oder Elternzeit – zeitweise wegfällt.

5.      Finanzielle Pflichten als Wohnungseigentümer im Blick behalten

Wohnungseigentümer haben, sofern sie ihre Immobilie vermieten wollen, bestimmte Rechte und Pflichten. Diese sollten vor einem Kreditabschluss unbedingt berücksichtigtwerden. Denn auf einen Immobilieneigentümer kommen einige Aufgaben und weitere finanzielle Kosten zu. So sind Eigentümer beispielsweise in der Pflicht, für Instandhaltungen und Reparaturen aufzukommen. Die notwendigen Maßnahmen beschließt die Eigentümergemeinschaft jährlich in einem gemeinsamen Wirtschaftsplan. Abhängig von der Immobilie müssen Eigentümer hierbei mit einer Vorauszahlung zwischen sieben und elf Euro pro Quadratmeter rechnen.

Doch auch dann, wenn die Wohnung nicht vermietet wird, entstehen weitere Kosten. Neben Gebühren für die Verwaltung, einer Wohngebäudeversicherung oder Kosten für die Müllabfuhrfällt ein monatliches Hausgeld an. Es beträgt – abhängig von der Bauweise – zwischen drei bis vier Euro je Quadratmeter. Bei Neubauten ist die monatliche Belastung meistens etwas geringer als bei Altbauten.

6.      Möglichkeit zur Sondertilgung nutzen

Es ist sinnvoll, den Kredit schnell abzuzahlen – sofern die finanziellen Möglichkeiten es erlauben. Wohnungskäufer können hierfür beispielsweise von einer Sondertilgung Gebrauch machen. Nahezu jede Bank bietet solche Sondertilgungen mit 5 Prozent heutzutage an. Es ist außerdem möglich, geringfügige Änderungen bei der Tilgungsrate vorzunehmen (ein bis fünf Prozent). Indem man die Tilgungsrate erhöht oder die Sondertilgung nutzt, verkürzt sich die Kreditlaufzeit.

7.      Fördermittel und Zuschüsse vom Staat nutzen

Für einen Wohnungskredit gibt es unterschiedliche Fördermöglichkeiten. Es ist beispielsweise möglich, sich über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördern zu lassen. Förderungsberechtigt sind Eigentümer, deren Wohnung energiesparend gebaut wurde und die ihre Immobilie selbst bewohnen. Mitunter gibt es auch passende, regionale Programme, die über das Informationsportal der KfW-Bank abrufbar sind. Auch die Wohn-Riester ist eine Möglichkeit, sofern die Immobilie gleichzeitig als eigener Hauptwohnsitz genutzt wird.

Es besteht die Möglichkeit, das Eigenkapital durch die sogenannte „Muskelhypothek“ aufzuwerten. Darunter fallen handwerkliche Arbeiten und Verbesserungen, die zwischen fünf und zehn Prozent Ersparnis bringen können. Allerdings sollten sich Wohnungskäufer hier nicht verspekulieren. Ansonsten entstehen durch die gut gemeinte Renovierung zusätzliche Kosten.

8.      Steuersparmodelle gut abwägen

Generell sollte ein Wohnungskredit niemals abgeschlossen werden, um steuerliche Vorteile daraus zu ziehen. Denn die steuerliche Belastung spielt bei solchen Krediten eine eher untergeordnete Rolle. Dennoch ist es möglich, als Eigentümer Einnahmen von der Steuer abzusetzen.  Aufwendungen für die Tilgungsraten sind nicht absetzbar, Zinsen hingegen schon. Dies gilt allerdings nur bei Immobilien, mit denen Eigentümer Mieteinnahmen erzielen. Sie zählen zu den Einkünften dazu, die in der Steuererklärung anzugeben sind.

9.      Risiken einbeziehen und auf Eventualitäten vorbereitet sein

Es besteht bei einem Wohnungskredit nicht unbedingt die Pflicht, Rücklagen zu bilden. Empfehlenswert ist es dennoch, damit keine finanziellen Engpässe auftreten. Insbesondere dann, wenn die Wohnung Einkünfte bringen soll, erscheinen finanzielle Rücklagen sinnvoll. So bleibt Käufern dann, wenn die Mietzahlungen verspätet eingehen oder ausbleiben, ein finanzielles Polster:

  • Für Mietrückzahlungen oder -ausfälle sollte ein finanzieller Puffer vorhanden sein. Günstig wären rund sechs Prozent Rücklage, was einer Jahreskaltmiete entspräche.
  • Wer gut verdient, sollte sich darüber hinaus um eine zusätzliche Rücklage bemühen. Sinnvoll ist diese für „für alle Eventualitäten“, sofern kein eigenes Vermögen vorliegt. Käufer sollten hierbei eine Extra-Rücklage von zehn Prozent einrechnen. Bei einem Immobilienwert von 100.000 Euro wären das dann 10.000 Euro Rücklage.

10. Mit Versicherungen absichern

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein großer Schritt, der zumindest zeitweise mit finanziellen Einschränkungen einhergeht. Mitunter vergehen Jahrzehnte, ehe sich der Kredit vollständig tilgenlässt. In dieser Zeit kann viel passieren, was die Kreditwürdigkeit ins Wanken bringt. Kreditnehmer sollten sich deshalb frühzeitig absichern und über eine zusätzliche Versicherung nachdenken. Neben der Wohngebäudeversicherung, die die unmittelbaren Schäden an der Immobilie abdeckt, kann eine Risikolebensversicherung sinnvoll sein. Es schadet außerdem nicht, sich im Falle eines Verdienstausfalls abzusichern. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist eine gute Möglichkeit, um im Fall der Fälle zumindest teilweise finanziell abgesichert zu sein.

11. Kredit auf zwei Darlehen aufteilen

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, den Wohnungskredit auf zwei unterschiedliche Darlehen aufzuteilen. Einerseits ermöglicht so das Darlehen mit einer langen Laufzeit Sicherheit. Andererseits profitieren Käufer bei dem Darlehen mit kürzerer Laufzeit von den niedrigeren Zinsen. Diese Vorgehensweise lohnt sich aber nur, wenn man die Restschuld vollständig tilgen kann, sobald dieLaufzeitendet. Dieser Fall tritt beispielsweise bei einer Erbschaft oder Schenkung ein.

12. Bei einer Finanzierungsform bleiben

Häufig bekommen Wohnungskäufer verlockende „Kombi“-Modelle angeboten, die sich jedoch nicht immer rechnen. Ein beliebtes Modell ist ein Darlehen und ein Bausparvertrag, bei dem eine Mindestsparsumme eingezahlt werden muss. Nachdem die Zinsbindung abgelaufen ist, soll mit dem Geld die Restschuld getilgt werden. In der Praxis handelt es sich dabei allerdings oft um „Köder“ohne transparente Kostenstruktur. Auch besteht das Risiko einer Überschussbeteiligung. Sofern sich der Kreditnehmer verkalkuliert, bleibt er nach der Darlehenslaufzeit eventuell auf hohen Restschulden sitzen. Daher kann es sich oft lohnen, bei einer „einfachen“ Finanzierungsform zu bleiben.

Abbildung 1: pixabay.com © ccfb (CC0 Creative Commons)

Abbildung 2: pixabay.com © goumbik (CC0 Creative Commons)

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