Die Teilungsversteigerung einer Immobilie ist die Ultima Ratio, wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft nicht einvernehmlich verständigen können, wie mit einer zum Nachlass gehörenden Immobilie verfahren werden soll. Was sich auf den ersten Blick vielleicht zielführend anhört, entpuppt sich in der Praxis oft als Verlustgeschäft. Dies ist eine Zusammenfassung von den hier veröffentlichten Teilungsversteigerungs Tipps.
Inhaltsverzeichnis
Fakt 1: Zur Teilungsversteigerung gibt es keine Alternative
Im Idealfall verständigen Sie sich in der Erbengemeinschaft mit Ihren Miterben, ob Sie die Immobilie im Eigentum behalten, vermieten, verkaufen oder im ungünstigsten Falle schlicht leer stehen lassen. Egal wie Sie sich entscheiden: Jede einvernehmliche Entscheidung ist alle Mal besser als die Teilungsversteigerung der Immobilie. Sollte die Immobilie verwertet werden, erzielen Sie nur dann den bestmöglichen Verkaufserlös, wenn Sie die Immobilie freihändig verkaufen und es nicht auf eine Versteigerung ankommen lassen. Interessenten, die Kenntnis vom Versteigerungsverfahren haben, spekulieren meist darauf, die Immobilie möglichst günstig im Versteigerungstermin erwerben zu können. Sie sind kaum bereit, einen Kaufpreis zu bieten, der dem wirklichen Verkehrswert der Immobilie entspricht.
Fakt 2: Die Teilungsversteigerung schließt den Verkauf des Erbteils aus
Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, können Sie Ihren Erbteil jederzeit verkaufen. Genauso können Sie als außenstehender Dritter einem Miterben anbieten, dass Sie seinen Erbteil an der Erbengemeinschaft kaufen möchten. So gibt es im Internet spezielle Dienstleister, die Erbteile anbieten und auch selbst Erbteile ankaufen. Miterben sind oft daran interessiert, ihre Erbteile möglichst schnell liquide zu machen. Soweit die anderen Miterben es auf die Teilungsversteigerung der Immobilie ankommen lassen, rückt angesichts der Langwierigkeit solcher Versteigerungsverfahren genau diese Liquidität oft in weite Ferne. Da der Miterbe durch den Verkauf seines Erbteils schnell Liquidität erhält, dürfte er erfahrungsgemäß bereit sein, auch ein Angebot zu akzeptieren, dass nicht genau dem Wert des Erbteils entspricht. Letztlich profitieren beide, Käufer und Verkäufer des Erbteils.
Fakt 3: Als Miterbe kann ich im Teilungsversteigerungstermin kein Gebot abgeben
Betreibt die Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung der Immobilie, können Sie wie jeder andere Interessent auch, ein Gebot abgeben und hoffen, dass Sie mit Ihrem Gebot den Zuschlag erhalten. Als Miterbe haben Sie kein Vorkaufsrecht gegenüber anderen Interessenten. Wenn Sie bieten, erhalten Sie den Zuschlag, wenn Sie das höchste Gebot abgeben und andere Interessenten sich zurückziehen.
Erst mit dem Zuschlag werden Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie. Möchten oder können Sie nicht selbst am Termin teilnehmen, dürfen Sie sich durch eine andere Person im Termin vertreten lassen. Die Vertretung müssen Sie jedoch durch eine notariell beglaubigte Vollmacht nachweisen. Das Geld, das der Erbengemeinschaft dann Mit dem Abschluss des Versteigerungsverfahrens zufließt, betrifft auch Ihren Erbteil. Wenn Sie die Immobilie ersteigern, zahlen Sie letztlich im Hinblick auf Ihren Erbteil auch an sich selbst. Sofern Sie die Immobilie finanzieren, wäre Ihr Erbteil bei der Höhe der Finanzierungssumme entsprechend zu berücksichtigen. Ihr Erbteil zählt dann wie Eigenkapital, da Sie die Immobilie zur Finanzierung nicht bis an die Grenze des Verkehrswertes belasten müssen.
Fakt 4: Die Erbengemeinschaft erwartet in der Teilungsversteigerung einen viel zu hohen Erlös
Geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie einzuschätzen, erweisen sich viele Erwartungen als nicht besonders realistisch. Wenn einer der Miterben die Teilungsversteigerung beantragt, beauftragt das Versteigerungsgericht von Amts wegen einen Sachverständigen, ein Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie zu erstellen. Als Miterbe haben Sie keine Möglichkeit, die Immobilie zu einem von Ihnen selbst vorgegebenen Verkehrswert versteigern lassen zu wollen. Nach Maßgabe dieses Sachverständigengutachtens setzt das Gericht dann den Verkehrswert fest. Als Verfahrensbeteiligter haben Sie zwar das Recht, dem Gericht eventuelle Einwendungen vorzutragen, aus denen sich im Hinblick auf den Verkehrswert wertbildende Faktoren ergeben. Erfahrungsgemäß sind diese Faktoren aber vom Gutachter bereits berücksichtigt worden und führen eher selten dazu, dass das Gericht den Verkehrswert abweichend vom Gutachten festsetzt. Die Festsetzung des Verkehrswertes erfolgt durch Beschluss des Gerichts. Auf diesen Beschluss können Sie wiederum anfechten, brauchen dafür aber nachvollziehbare und handfeste Gründe, um den festgesetzten Verkehrswert zu beanstanden.
Fakt 5: Als neuer Eigentümer kann ich einen Mieter nicht kündigen
Haben Sie im Termin der Teilungsversteigerung die Immobilie infolge des höchsten Gebotes per Zuschlag erworben, werden Sie nach Zahlung des Gebots als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ist die Immobilie vermietet, haben Sie kein Sonderkündigungsrecht und müssen einen bestehenden Mietvertrag so übernehmen, wie er ist. Aber: Möchten Sie das Haus oder die Wohnung selbst beziehen oder einem Familienangehörigen überlassen, können Sie Eigenbedarf geltend machen und das Mietverhältnis fristgemäß kündigen. Fristgemäße Kündigung bedeutet, dass Sie Ihre Kündigungserklärung spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gegenüber dem Mieter erklären müssen (Beispiel: Sie kündigen zum 3. November 2018 mit Wirkung zum 31. Januar 2019). Maßgebend ist der Zugang Ihrer Kündigungserklärung beim Mieter. Wohnt der Mieter bereits mehr als fünf oder acht Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.
Fazit
Sie sollten nicht ohne gründliche Vorbereitung an einem Teilungsversteigerungstermin teilnehmen. Sie müssen bereits vorher wissen, welchen Verkehrswert das Gericht festgesetzt hat, sollten Ihre Finanzierung abgeklärt haben, nur realistische Gebote abgeben, 10 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts rechtzeitig als Sicherheit bei der Gerichtskasse hinterlegen und einen klaren Plan haben, was Sie mit der Immobilie anfangen möchten.